Już od 1 stycznia tego roku spółki działające na rynku nieruchomości funkcjonują wg nowych zasad prawa podatkowego. Tak zwana „ustawa uszczelniająca” zmieniająca regulacje dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych wg Tomasza Ożdzińskiego, Lidera Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości EY obniży rentowność spółek działających na rynku nieruchomości.
Zmiana dotykająca sektora nieruchomości to wzbudzający wiele kontrowersji kolejny podatek od nieruchomości komercyjnych o wartości powyżej 10 mln zł, w kwocie 0,42%. Dla spółek generujących wystarczający dochód do opodatkowania nowy podatek będzie neutralny, bowiem spółka będzie mogła odliczyć dodatkową daninę od podatku wyliczonego na dotychczasowych zasadach. Jednakże duża część inwestorów generuje zysk z inwestycji dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, a na bieżąco realizuje niewielki dochód lub nawet stratę podatkową, stąd nowy podatek będzie dla nich realnym wydatkiem. Wygląda na to, że tam, gdzie postanowienia umów najmu na to pozwolą, właściciele nieruchomości komercyjnych będą próbowali „przerzucić” ten ciężar na najemców w ramach rozliczeń opłat eksploatacyjnych. Nierzadko bowiem klauzule dotyczące składników kosztów funkcjonowania danej nieruchomości, zwracanych przez najemców w ramach opłat eksploatacyjnych, zawierają dość szeroką definicję podatków związanych z nieruchomością. Jeżeli tego typu zabiegi nie będą możliwe, należy spodziewać się otwarcia negocjacji mających na celu zwiększenie dotychczasowych stawek czynszu.
Od stycznia pojawił się również nowy wskaźnik EBITDA (podstawa opodatkowania skorygowana o koszty amortyzacji oraz nadwyżkę kosztów finansowania), której wysokość wyznaczać będzie dopuszczalny limit niektórych kosztów uzyskania przychodów. Zwłaszcza w przypadku nowych kredytów i pożyczek wówczas do kosztów podatkowych będzie mogła zostać zaliczona jedynie nadwyżka kosztów finansowania nieprzekraczająca 30% podatkowego EBITDA (limit ten nie dotyczy nadwyżki oscylujących w obrębie 3 milionów złotych w danym roku).
Gros spółek nieruchomościowych ma zadłużenie, ale obowiązująca dotąd metoda ustalania limitów dla celów niedostatecznej kapitalizacji, umożliwiała rozliczenie dla celów podatkowych nawet całości kosztów finansowania bankowego i odsetek od pożyczek grupowych. Z powodu krótkiego okresu przejściowego, nowe przepisy szybko „dotkną” zadłużonych podmiotów, także tych mających finansowanie bankowe wynikające z umów kredytowych zawartych przed wejściem zmian w życie.
Jedną z kluczowych zmian podatkowych jest wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów kosztów finansowania poniesionych w związku z nabyciem spółki celowej. Oznacza to, że koszt finansowania nabytych udziałów będzie nieodliczalny dla celów podatkowych, jeżeli zostanie on wykorzystany w celu obniżenia podstawy opodatkowania spółki nabytej (np. poprzez formę konsolidacji podatkowej). - Zmiana ta dotyczy zwłaszcza transakcji typu „debt push-down”, umożliwiających przesunięcie kosztów długu zaciągniętego przez nabywcę na nabycie danej spółki operacyjnej na tę właśnie spółkę operacyjną. W efekcie tej zmiany transakcje oparte na nabyciu udziałów w spółkach posiadających nieruchomości staną się mniej efektywne podatkowo.
0 Comments: