Od początku bieżącego roku obowiązują przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o podatku leśnym. Jednoznacznie regulują one różnie interpretowane dotychczas zasady opodatkowania gruntów, przez które przebiegają urządzenia infrastruktury telekomunikacyjnej oraz służące do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów lub energii elektrycznej. 

Jeszcze do końca 2018 r. istotnym problemem wielu właścicieli wszelkiego rodzaju gruntów, przez które przebiegały urządzenia przesyłowe stanowiące własność przedsiębiorcy prowadzącego działalność telekomunikacyjną albo działalność w zakresie przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów lub energii elektrycznej, mogło być ich opodatkowanie podatkiem od nieruchomości w jego maksymalnym wymiarze. Uzasadnieniem dla takiej daniny miało być uznanie tych gruntów za miejsce prowadzenia działalności gospodarczej.

Dla przykładu grunty leśne lub rolne, nad którymi przebiegają linie energetyczne, przed wejściem w życie nowych przepisów były często uznawane za grunty zajęte na wykonywanie innej działalności gospodarczej niż leśna lub rolna, czyli na działalność w zakresie przesyłu energii. Powszechną praktyką organów podatkowych było więc naliczanie dla tych gruntów podatku od nieruchomości w maksymalnym wymiarze w miejsce podatku leśnego lub rolnego. Sytuację jeszcze bardziej komplikowały różnorodne interpretacje omawianych przepisów. Oznacza to, że sposób opodatkowania gruntów bywał zupełnie różnie określany w zależności od lokalizacji i decyzji miejscowych organów podatkowych. Wskutek tego miały miejsce liczne spory i zaskarżania przez podatników decyzji organów podatkowych do sądów administracyjnych.

Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. zmieniła obowiązujące przepisy, doprecyzowując pojęcie gruntów rolnych, leśnych i innych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wykluczając grunty, na których usytuowane są urządzenia infrastruktury przesyłowej należące do przedsiębiorcy nie będącego właścicielem tych gruntów, z kategorii zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym wyeliminowano wszelkiego typu spekulacje o możliwości opodatkowywania takich gruntów podatkiem innym od właściwego ze względu na ich przeznaczenie. Od początku tego roku naliczanie podatku od nieruchomości w maksymalnym wymiarze jest możliwe dopiero w sytuacji, gdy grunty te są jednocześnie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż działalność wynikająca z usytuowania wyżej opisanych urządzeń przesyłowych.

Już od 1 stycznia tego roku spółki działające na rynku nieruchomości funkcjonują wg nowych zasad prawa podatkowego. Tak zwana „ustawa uszczelniająca” zmieniająca regulacje dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych wg Tomasza Ożdzińskiego, Lidera Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości EY obniży rentowność spółek działających na rynku nieruchomości. 

Zmiana dotykająca sektora nieruchomości to wzbudzający wiele kontrowersji kolejny podatek od nieruchomości komercyjnych o wartości powyżej 10 mln zł, w kwocie 0,42%. Dla spółek generujących wystarczający dochód do opodatkowania nowy podatek będzie neutralny, bowiem spółka będzie mogła odliczyć dodatkową daninę od podatku wyliczonego na dotychczasowych zasadach. Jednakże duża część inwestorów generuje zysk z inwestycji dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, a na bieżąco realizuje niewielki dochód lub nawet stratę podatkową, stąd nowy podatek będzie dla nich realnym wydatkiem. Wygląda na to, że tam, gdzie postanowienia umów najmu na to pozwolą, właściciele nieruchomości komercyjnych będą próbowali „przerzucić” ten ciężar na najemców w ramach rozliczeń opłat eksploatacyjnych. Nierzadko bowiem klauzule dotyczące składników kosztów funkcjonowania danej nieruchomości, zwracanych przez najemców w ramach opłat eksploatacyjnych, zawierają dość szeroką definicję podatków związanych z nieruchomością. Jeżeli tego typu zabiegi nie będą możliwe, należy spodziewać się otwarcia negocjacji mających na celu zwiększenie dotychczasowych stawek czynszu.  

Od stycznia pojawił się również nowy wskaźnik EBITDA (podstawa opodatkowania skorygowana o koszty amortyzacji oraz nadwyżkę kosztów finansowania), której wysokość wyznaczać będzie dopuszczalny limit niektórych kosztów uzyskania przychodów. Zwłaszcza w przypadku nowych kredytów i pożyczek wówczas do kosztów podatkowych będzie mogła zostać zaliczona jedynie nadwyżka kosztów finansowania nieprzekraczająca 30% podatkowego EBITDA (limit ten nie dotyczy nadwyżki oscylujących w obrębie 3 milionów złotych w danym roku).

Gros spółek nieruchomościowych ma zadłużenie, ale obowiązująca dotąd metoda ustalania limitów dla celów niedostatecznej kapitalizacji, umożliwiała rozliczenie dla celów podatkowych nawet całości kosztów finansowania bankowego i odsetek od pożyczek grupowych. Z powodu krótkiego okresu przejściowego, nowe przepisy szybko „dotkną” zadłużonych podmiotów, także tych mających finansowanie bankowe wynikające z umów kredytowych zawartych przed wejściem zmian w życie.

Jedną z kluczowych zmian podatkowych jest wyłączenie z kosztów uzyskania przychodów kosztów finansowania poniesionych w związku z nabyciem spółki celowej. Oznacza to, że koszt finansowania nabytych udziałów będzie nieodliczalny dla celów podatkowych, jeżeli zostanie on wykorzystany w celu obniżenia podstawy opodatkowania spółki nabytej (np. poprzez formę konsolidacji podatkowej). - Zmiana ta dotyczy zwłaszcza transakcji typu „debt push-down”, umożliwiających przesunięcie kosztów długu zaciągniętego przez nabywcę na nabycie danej spółki operacyjnej na tę właśnie spółkę operacyjną. W efekcie tej zmiany transakcje oparte na nabyciu udziałów w spółkach posiadających nieruchomości staną się mniej efektywne podatkowo.

Jeżeli w ostatnim czasie dostaliście pismo o uiszczeniu podatku od nieruchomości to zostało wam naprawdę niewiele czasu bo tylko do jutra, czyli 15 marca, a przynajmniej pierwszą ratę jeżeli wartość podatku przekracza 100 zł. W innym przypadku trzeba go opłacić jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.

Gdy Gmina pobiera podatek od nieruchomości w czterech ratach na przestrzeni całego roku  podatkowego terminy wypadają następująco:

I rata - 15 marca

II rata -  15 maja

III rata -  15 września

IV rata -  15 listopada

Podatkiem od nieruchomości objęte są grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, dlatego każdy właściciel mieszkania własnościowego, też musi opłacić podatek. Zapłacić go muszą również:

- właściciele obiektów budowlanych,

- użytkownicy wieczyści gruntów

- posiadacze nieruchomości lub ich części,

- posiadacze obiektów lub ich części

które stanowią własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. 

Wysokość podatku uzależniona jest oczywiście od metrażu danej nieruchomości lub powierzchni użytkowej poszczególnego mieszkania tudzież powierzchni opodatkowanych gruntów. Stawki określane są co roku w okresie pierwszego półrocza w stopniu odpowiadającym cen towarów i usług konsumpcyjnych, a także w zależności od tego, czy dana nieruchomość jest prywatna czy firmowa.

Stawki podatku od nieruchomości w roku 2016 przedstawiają się następująco:

Stawki podatku	Stawka za 1 m2 powierzchni użytkowej za rok
Budynek w którym prowadzona jest działalność gospodarcza	22,86 zł
Budynek mieszkalny	0,75 zł
Grunt pod działalność gospodarczą	0,89 zł
Grunt pod budynek mieszkalny	0,47 zł

Przy czym należy zwrócić uwagę na to, że w poszczególnych gminach stawki te mogą być niższe, z tej racji, że każda rada gminy uchwala wysokość stawki podatków odrębnie dla swojego terenu. Zestawiając wysokość stawek z poprzednim rokiem są one obecnie nieco niższe, co oznacza stosunkową oszczędność wśród właścicieli-przedsiębiorców.


Źródło: Tax Care